상가건물임대차보호법은 상가건물(부가가치세법, 소득세법, 법인세법의 규정에 의해 사업자 등록의 대상이 되는 건물)의 임대차에만 적용되는 법입니다. 또한 보증금이 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 적용하지 않습니다.
대표적으로 10년 계약갱신요구권, 임대료5%제한, 권리금 회수기회 보호 조항 등을 통해 상가 임차인의 권리를 보호하고 있습니다.
대통령령이 정하는 보증금액 (상가임대차보호법 적용범위)
1. 서울특별시 : 9억원 이하
2. 수도권 과밀억제권역, 부산: 6억 9천만원 이하
3. 광역시(부산,인천제외), 안산, 용인, 김포, 광주, 세종, 파주, 화성 : 5억 4천만원 이하
4. 그 밖의 지역 : 3억 7천만원 이하
환산보증금
: 주택임대차와는 달리 상가건물 임대차는 임차보증금의 제한이 있다.
: 보증금 + (월차임 X 100) 으로 구한 금액 이하일 때만 상가임대차보호법의 적용을 받는다.
1. 상가건물에 대한 임대차
강가임대차보호법의 적용대상이 되는 건물은 사업용 내지 영업용 건물이어야하고, 비사업용 내지 비영업용 건물은 적용되지 않습니다. 종중이나 동창회사무실, 교회등의 건물 임대차는 상거건물임대차보호법이 적용되지 않습니다. 또한 주거용 건물에서 영업용으로 사용하는 경우에는 부동산의 공부상의 기준이 아니라 실제 이용현황으로 업무용인지 주거용인지 판단하게 됩니다.
2. 묵시적 갱신
: 해당 권리는 환상 보증금 초과 여부와 상관없이 상가임차인이라면 누구나 보호를 받습니다. 임차인이나 임대인이 기간 만료 6개월에서 1개월 사이에 해지통보를 하지 않은 경우, 기간 만료 전과 동일한 조건으로 다시 임대차 계약을 한 것으로 간주됩니다.
: 환산보증금 내 상가임대차는 임대인이 임대차기간 만료 6개월에서 1개월 전 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 혹은 임대료 등 조건 변경 통지를 하지 않은 경우에 그 기간이 만료된 때에 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며 이 때 기간은 "1년"으로 봅니다. 묵시적 갱신이 되면 그 후 임차인은 통보 후 3개월 뒤에 나갈 수 있습니다.
: 재계약을 하기 위해서는 기존 계약서에 "본 계약은 언제까지 연장한다"는 취지로 기재하고 각각 도장 또는 서명을 하면 됩니다. 임대인의 경우는 무조건 계약 연장을 계약서에 명시하는 것이 유리합니다.
3. 상가 임대료 인상 5% 제한
환상보증금 내 상가임대차 : 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율인 "5%"를 초과하지 못합니다. 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.
환산보증금 초과 상가임대차 : 경제적 사정을 고려하여 증액이 가능하며 "5%" 제한선이 존재하지 않기 때문에 임대인과 인차인간에 분쟁의 발생 가능성이 있습니다. 보통 주위 시세와 비교하여 임대료를 올리게 됩니다.
4. 10년 계약갱신요구권
2018년 10월 16일 법이 개정되어 최초 임대차기간을 포함해 최대 10년 간 계약갱신요구권을 행사 할 수 있습니다. 법 개정일 이후 최초로 체결되었거나 갱신된 임대차에 한해 10년 보호법이 적용되며, 위 조건에 해당되지 않을 경우 구법에 따라 5년까지만 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 임대인이라면 신중하게 임대차 계약을 해야하는 이유가 되겠습니다.
5. 임차인의 권리금 회수 방해 금지
임대인은 총 임대차기간과는 상관없이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선하는 신규임차인과의 신규임대차 계약 체결을 거부할 수 없습니다. 정당한 사유 없이 거절할 경우, 임차인에게 해당 손해를 직접 배상할 의무를 지게 됩니다. 단, 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 능력이 없거나, 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우에는 신규임차인에 대한 계약을 거절할 수 있습니다.
오늘은 임차인 뿐만이 아니라, 임대인도 꼭 알아야 할 상가건물임대차보호법에 대하여 알아봤습니다.
많은 도움이 되셨길 바랍니다.^^
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