법인으로 주택을 취득 할 경우 지역과 주택수 상관없이 12%의 취득세가 적용됩니다. 따라서 법인으로 꼬마빌딩을 투자할 경우에는 주택이 없는 건물을 매수하거나, 잔금 전 건물을 멸실하고 토지만 취득해야 12%의 취득세를 피할 수 있습니다.
건물을 매수 할 당시부터 멸실 후 신축을 하기로 결정했기에 노후된 건물을 매입하였고, 잔금 전 건물 멸실을 하기로 했습니다.
현재는 잔금 전 건물을 멸실하고 토지만 취득하는 방법이 통하지 않습니다. 자세한 이유는 아래 영상을 참고 부탁드립니다.
4월에 임차인을 명도하고 건물 멸실을 해야하지만, 건물 멸실 준비는 1월부터 시작했습니다.
1. 멸실 업체 정하기
설계사무소와 빌딩중개법인에서 멸실 업체를 추천 받았고, 인터넷에서도 검색을 통해 멸실 업체를 찾았습니다.
멸실 견적을 10곳 정도에서 받았는데 가격차이가 정말 많이 났습니다.
최고가와 최저가의 차이가 두배가 넘게 차이가 났고, 각 항목 별로도 A라는 멸실 업체에서는 꼭 해야하는 과정이라서 비싸다고 말을 하면 B라는 업체에서는 별거 아니라는 식으로 설명을 하기도 했습니다.
어차피 멸실을 잘하는 것이 목적이 아니라 예쁜 건물을 짓는게 목적이었기 때문에 건물 멸실에 많은 비용을 지불할 생각이 없었습니다.
그래서 제가 멸실 업체를 정한 기준은 다음과 같습니다.
멸실을 하는데 제가 신경을 최대한 안 쓰게 해주는 업체
최단기간에 건축물대장 말소까지 해주는 업체
그래서 설계사무소에서 예전에 같이 멸실 공사를 진행했던 업체가 가격은 조금 비쌌지만 제가 원하는 사항대로 해주시겠다고 하여 멸실 업체를 정하게 되었습니다.
2. 멸실 과정
기존의 건물이 지상 3층, 지하 1층 건물이라서 지상층은 완전히 멸실을 하고 지하층은 철거시 옆건물이 무너질 수 있어서 신축 공사를 할 때 흙막이 공사와 함께 지하층 철거를 하기로 했습니다.
그리고 철거 과정에서 석면이 검출되면 철거 과정이 복잡해지는데, 다행히 저희 건물은 석면이 검출되지 않았습니다.
멸실 과정에서 꼭 챙겨야 할 사항입니다.
멸실 감리 지정
: 신축 감리는 건축주가 원하는 업체와 계약을 할 수 있지만, 멸실 감리는 강남구청에서 지정해 주는 업체에서 해야 합니다.
잔금일 전까지 멸실을 해야 하는데 강남 구청에서 감리를 지정해 주지 않으니 철거를 할 수 없었습니다. 여러차례 강남구청 담당 주무관에게 전화로 부탁을 해서 겨우 멸실 감리를 지정 받았는데, 터무니 없이 비싼 금액을 요구하였습니다. 어차피 저한테는 선택권이 없고 시간이 촉박하다는 사실을 알고 많은 금액을 요구한 것입니다. 하지만 강남구청 주무관 조차도 그 가격에는 하면 안된다며 다른 감리를 재지정 해주었습니다. 첫 업체보다는 낮은 금액이었지만 더 이상 시간을 끌 수 없어 약간의 가격 조정 후 감리 계약을 했습니다.
만약 멸실 공사를 하실 계획이라면 한달 이상의 여유를 두고 멸실 감리 지정을 받으셔야 합니다.
행정처리
강남구청만 그런지는 모르겠는데 임차인 명도가 끝나자 마자 강남구청에 멸실 공사를 신청하고, 멸실 감리 지정을 요구했지만 아무런 연락이 없었습니다. 그 과정을 여기에 쓰면 오늘 안으로 다 쓸 수 없어서 생략하지만 정말 지루하고 애가 타는 시간이었습니다. 위에서도 말씀드린 것처럼 멸실 공사는 임차인 명도 후 잔금일까지 최소 두 달정도의 여유를 두고 멸실 공사를 진행하셔야 합니다.
안전점검
행정 처리가 너무 느리게 진행이 되었기에 멸실 감리 지정 후에도 안전점검 신청을 했는데도 강남구청에서는 아무런 연락이 없었습니다. 잔금 날짜는 다가오고 속은 타들어가는데 안전점검 날짜가 안 잡히니 멸실을 할 수가 없었습니다.
강남 구청에 전화를 해도 진행이 안되고 직접 강남구청에 찾아가려고 마음을 먹은날 마지막으로 강남구청에 전화를 하니 운좋게 그낭 예정되어 있던 안전 점검이 취소되었다고 하여 겨우 안전점검을 받을 수 있었습니다.
계속 반복해서 말씀드리지만 멸실관련 행정 처리가 생각보다 엄청 늦기 때문에 미리 준비를 하셔야 합니다.
멸실 공사
지루했던 행정 처리와는 다르게 지상층 건물의 철거는 일주일 만에 완료되었습니다.
지하층 멸실은 신축 공사 때 같이 하기로 했는데, 여기서 제가 놓친 사항이 있습니다.
멸실 업체 사장님이 잘 해주시기는 했는데, 지상층 폐기물을 다 처리하지 않고, 일부를 지하층에 묻어놓고 가셨습니다. 폐기물 처리도 돈이 들어가니 그렇게 하신것 같은데 신축을 할 때 다 들통이 나서 시공사와 멸실 업체 사장님이 합의하에 폐기물을 처리했습니다.
지하층 멸실 공사를 저처럼 신축 공사와 같이 하시는 분들은 꼭 폐기물을 지하에 묻어놓지 않았는지 확인을 하셔야 합니다.
3. 행정 처리
멸실 공사 완료 후 감리 업체에서 감리 완료 보고서를 제출하였고, 멸실 업체 사장님을 통해 건축물 해체 완료 신고와 건축물 대장 말소를 신청하였습니다.
법무사님이 멸실 등기 업무를 처리해 줌으로써 건축물 멸실에 대한 모든 행정 처리가 끝이 나고 외형적으로나 행정적으로 온전히 땅만 남게 되었습니다.
이 당시에는 건물 멸실을 하면서 너무 지치고 스트레스를 많이 받아서 그냥 땅으로 다시 팔아야겠다는 생각을 했습니다. 오늘은 간단히 제가 멸실 공사를 진행했던 과정을 공유해 드렸습니다. 감사합니다^^
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