꼬마빌딩 대출과 계약

꼬마빌딩 대출과 계약

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꼬마빌딩 투자를 계획한다면 대출도 같이 고민을 해야 합니다.

법인으로 꼬마빌딩 투자를 결정한 이유도 법인 대출이 개인 대출보다 승인이 더 쉽고 한도도 더 많이 나온다는 이유였습니다. 꼬마빌딩을 구입하면서 은행 대출을 신청할 경우 은행에서는 DSR과 RTI를 보게 됩니다.

DSR(총부채원리금상환비율)

: 개인이 갚아야 할 모든 원금과 이자를 더한 값을 연간 소득으로 나눈 비율.

: 신용대출을 비롯한 모든 대출의 원리금 상환 부담을 감안해 계산하기 때문에 총부채상환비율(DTI)을 적용할 때보다 대출 한도가 줄어들게 됩니다.

RTI(임대업이자상환비율, Rent To Interest)

: 부동산 임대업 이자상환비율로서 담보가치 외에 임대수익으로 어느 정도까지 이자 상환이 가능한지 산청하는 지표입니다.

RTI 적용에 따른 개인과 법인의 차이점

: 은행에서 대출을 받을 떄 개인은 RTI의 적용 대상이지만, 법인은 RTI의 적용을 받지 않습니다.

: 그만큼 법인은 대출을 받을 때 개인보다 더 많이 대출을 받을 수 있습니다.

1. 법인으로 빌딩 담보 대출의 과정

먼저 매입할 건물을 구매할 수 있는지 자금 계획을 세워야 합니다.

현재 동원할 수 있는 자금 + 은행 레버리지(대출가능 금액)가 건물 가격 + 세금과 맞아야 건물을 구입할 수 있습니다.

은행 대출가능 금액을 알기 위해서는 건물에 대한 탁상 감정을 은행에서 하게 됩니다.

 

저는 신생 법인으로 건물을 구입할 예정이었기 때문에, 탁상 감정을 받고 대출 가능금액을 산정할 때 법인 대표의 신용도 및 부동산 자산까지 포함하여 대출 가능 금액을 알아봤습니다.

건물의 경우 감정가의 90%까지도 대출을 해주는 경우도 있지만, 안전하게 60~70%정도 대출을 받을 것을 추천드립니다. 고정금리와 변동금리를 선택할 수 있는데 금리가 올라갔을 때 리스크를 최소화하기 위해 3년 고정으로 대출을 실행했습니다.

꼬마빌딩 대출

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저 같은 경우에는 매도인이 기존 임차인에 대한 명도 문제 때문에 계약 후 약 6개월이 지나서 잔금을 지급하는 계약이었는데, 은행 대출 금리는 실행 당시로 결정이 되기 때문에 6개월이라는 시간동안 금리가 많이 오르고 대출 가능 금액이 줄어들지 않을까 많은 걱정을 했습니다.

 

급격한 금리 변동 시기에는 가급적 계약 후 한달이내에 잔금을 치룰 수 있다면 계획했던 대출금액과 금리로 꼬마 빌딩 투자를 할 수 있을 것 같습니다. 또한 금리 인상이 예상된다면 고정금리로 대출을 실행해야 본인의 계획에 맞게 자금을 운용할 수 있습니다.

2.  꼬마빌딩 계약 

꼬마빌딩은 계약을 하기까지 중개사의 능력이 중요한 것 같습니다. 어차피 매도인과 매수인이 직접 연락을 할 일은 없고 중개사가 중간에서 매도자와 매수자가 원하는 사항에 대해서 조율을 해야하는데, 이것은 당시 꼬마빌딩 시장에 따라 따른 것 같습니다.

 

제가 계약할 당시는 매도자 우위시장이었기에 제가 원하는 사항은 단 하나도 중개인이 성사시키지 못했고, 매도자가 원하는대로 계약을 할 수밖에 없었습니다. 1원도 네고를 하지 못하고 중도금, 잔금 및 잔금 지급 날짜까지 모두 매도자가 원하는대로 해줄 수밖에 없었습니다.

 

지금과 같은 꼬마빌딩 시장 침체기라면 매수가가 우위에서 계약을 진행 할 수 있을 것 같습니다.

 

모두 아는 내용이고 중개사가 챙겨주기는 하지만 계약전이라면 건축물대장, 토지대당, 토지이용계획확인서, 건물과 토지의 등기부등본을 꼼꼼히 확인을 해야 사고를 막을 수 있습니다. 잔금을 치룰때도 마찬가지입니다. 

꼬마빌딩 계약

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아파트 계약을 할 때는 부동산에 매수자와 매도자, 중개사가 같은 테이블에 앉아서 계약서 작성을 하지만, 꼬마 빌딩 계약은 조금 달랐습니다. 매수자와 매도자를 방에 각각 가둬놓습니다. 그리고는 중개사가 이방, 저방 다니면서 마지막 계약 사항을 조율합니다. 거래 금액이 크다보니 계약을 하는 자리에서 매수자와 매도자간에 다툼이 일어나고 계약이 파기되는 경우가 종종 있어서 이렇게 한다고 합니다.

 

저의 경우도 매도자가 계약을 앞두고 잔금을 치루지 못할 경우에 그동안 지급했던 중도금 전액을 포기한다는 조항을 계약서 특약사항에 적으라고 무리한 요구를 해와서 1시간 넘게 실랑이를 하다가 계약을 했습니다. 사전에 조율이 다 된 상태에서 계약을 하러 갔지만 거의 2시간 가량이 소요된 계약이었고 계약이 끝나고 나니 신경을 써서 그런지 밥맛도 없었습니다.

 

중개사에게 지금하는 중개사 수수료는 가계약금을 매도자 통장에 입금하기전 조율을 해야합니다. 보통 계약 금액의 0.9%를 중개수수료로 지급하는데,  거래 금액이 크기 때문에 0.1%도 적은 금액이 아닙니다. 

 

이렇게 계약을 하고 나면 중도금 지급날짜에 매도자 통장으로 입금을 하고 잔금일에 법무사를 통해 등기를 하게 됩니다.

 

아파트 투자를 할 때 법무사 선임을 법무통 어플을 통해서 했는데, 꼬마빌딩 투자를 할 때 중개사를 통해 소개받은 법무사와 제가 법무통을 통해 알아낸 법무사의 수수료가 거의 두배 차이가 났습니다. 약간 걱정은 했지만 법무통을 통해 알아낸 법무사를 통해 등기를 했고, 아무런 문제없이 등기를 할 수 있었습니다. 

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 제가 직접 꼬마빌딩 투자를 위해 대출을 받고 계약을 진행한 과정을 간략히 설명드렸습니다.

물론 지금은 금리가 많이 오르고 꼬마빌딩 시장의 침체기라서 현재의 상황과는 차이가 있지만 참고하시고 도움이 되면 좋겠습니다.^^