꼬마빌딩에 대하여

꼬마빌딩에 대하여

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지금은 인플레이션을 잡기 위해 기준금리를 올리면서 부동산 경기가 많이 침체되어 있습니다. 하지만 불과 1~2년 전까지만 하더라도 정부의 과도한 주택규제정책과 시장의 풍부한 유동성으로 인해 꼬마빌딩 투자 붐이 일어났습니다.

누구나 건물주가 되는 상상을 한번쯤은 하고, 건물주가 되면 경제적 자유를 이룬다고 생각을 합니다.

건물주라는 단어 자체만으로도 엄청난 부를 축척한 것 같고 편안한 삶을 살 것 같지만 실상은 꼭 그렇지만은 않다고 합니다.

 

하이리스크(high risk), 하이리턴(high return) 으로도 표현되는 꼬마빌딩 투자에 대하여 같이 공부를 해보겠습니다.

1. 꼬마빌딩의 정의

흔히 연면적 1000m2 이하, 층수는 5층 전후, 금액대는 10억에서 50억대의 작은 건물을 꼬마빌딩이라고 불렀습니다. 하지만 최근 급격한 빌딩 시장의 과열과 가격 상승으로 인해 강남권에서는 100억 전후의 건물도 꼬마빌딩이라고 정의하고 있습니다. 

2. 꼬마빌딩 투자 포인트

꼬마빌딩을 투자한다고 하면 그 본질은 땅에 투자를 하는 것이라고 할 수 있습니다. 건물 가격이야 시간이 갈수록 노후화되어 그 가격이 떨어지지만, 그 건물이 차지하고 있는 땅의 가격은 시간이 갈수록 오를 수 밖에 없습니다. 측 꼬마빌딩 투자는 땅 가격이 큰폭으로 오를 수 있는 곳에 투자하는 것이라고 할 수 있습니다.

 

땅의 가치를 알기 위해서는 입지분석이 중요합니다. 입지가 좋다는 의미는 상권이 좋다는 의미만 뜻하는 것은 아닙니다. 기본적으로 꼬마빌딩 투자를 하기 위해서는 용적률, 건폐율, 건축법, 주차장법, 도로법, 지구단위계획등 여러가지 공법을 같이 공부해야합니다.

 

그리고 꼬마빌딩 투자시 정말 중요한 것은 환금성입니다. 내가 꼬마빌딩을 가지고 있다가 현금화를 통해 수익을 확정지을 때 누군가에게 바로 팔 수 있는 건물을 가지고 있어야 합니다. 이것은 달리 말하면 핵심지역에 꼬마빌딩 투자를 해야한다는 것과 같은 의미입니다.

3. 꼬마빌딩 투자 방식

꼬마빌딩을 투자하는 방식에는 크게 건물을 매입하여 월세를 받는 방법, 구축건물을 매수 후 리모델링을 통해 수익률을 높이는 방법, 그리고 아예 기존 건물을 멸실하고 신축을 하는 방법이 있습니다. 이런 세가지 방법 중 멸실 후 신축이 가장 수익률이 높지만 난이도와 리스크 역시 가장 높다고 알려져 있습니다. 신축 한번하면 10년은 늙는다는 말이 그냥 나온 말이 아닐 정도로 건축주는 많은 스트레스를 받으며 신축을 진행한다고 합니다.

4. 꼬마빌딩 투자시 명의

법인의 주택투자에 대한 정부의 규제로 인해 1인 법인 또는 가족법인이 꼬마빌딩 투자를 많이 하였습니다. 개인명의로도 꼬마빌딩 투자를 할 수 있지만, 세금과 은행 대출에서 법인은 개인보다 유리한 조건으로 투자를 할 수 있어 법인 명의로 꼬마빌딩 투자가 많이 진행되었습니다. 하지만 법인으로 투자시 법인의 돈을 함부로 개인이 사용할 수 없다는 점을 고려하여 개인 또는 법인 중 본인에게 유리한 방법으로 꼬마빌딩 투자를 진행 할 수 있습니다.

 

오늘은 간단하게 꼬마빌딩 투자에 대하여 생각나는 부분을 설명드렸습니다.

앞으로는 실제 경험을 바탕으로 꼬마빌딩 투자에 대하여 설명을 드리겠습니다.^^